Vergleich

0209 – 170 69 02

PFLEGEAPARTMENT UND EIGENTUMSWOHNUNG IM VERGLEICH

Pflegeapartment
Eigentumswohnung
Mieterwechsel Aufgrund langfristiger Vermietung entfällt eine wiederkehrende Mietersuche. Es besteht das Risiko wechselnder Mieter und damit auch möglicher Leerstand.
Vermieterrisiken Vermindertes Risiko durch langjährige Mietverträge, häufig mit anschließender Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre. Die Miete fließt monatlich, unabhängig von der Belegung Ihres Pflegeapartments. Die Mietersuche muss vom Eigentümer geleistet werden, es besteht das Risiko von Mietausfällen oder Streitigkeiten.
Instandhaltungskosten Aufgrund gewerblicher Nutzung durch den Pächter kann ein Großteil der Instandhaltungskosten auf den Pächter umgelegt werden, incl. Strom, Gas und Wasser. Im Wohnraummietvertrag können Instandhaltungspflichten nur eingeschränkt auf die Mieter übertragen werden. Der Eigentümer ist verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung erstellen.
Standort Eine professionell erstellte Standortanalyse inklusive Bedarfsberechnung liegt vor. Es liegen in der Regel keine abgesicherten Entscheidungshilfen vor, subjektive Einschätzungen und „Hörensagen“ dienen als Grundlage.
Apartment Alle Pflegeapartments bieten nahezu die gleichen Eigenschaften. Die Investitionsentscheidung ist daher leicht zu treffen. Viele Unsicherheiten, wie bedarfsgerechte Grundrisse, stimmige Ausrichtung, Mitbewohner oder Eigentümergemeinschaft müssen berücksichtigt werden.
Vermietung Langfristig gesicherte Mieteinnahme durch einen 20-jährigen Pachtvertrag mit einem renommierten Betreiber. Die Vermietung der Eigentumswohnung muss vom Vermieter selbst organisiert werden.
Betriebskosten Alle laufenden Betriebs- und Instandhaltungskosten werden vom Betreiber übernommen (Strom, Gas, Wasser etc.) mit Ausnahme der Kosten für Dach und Fach und den Verwalter. Der Eigentümer muss jährlich eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Nicht alle Nebenkosten sind umlagefähig (Reparaturen und Instandsetzungen).
steuerlicher Vorteil Die Gebäudeherstellungskosten werden über 50 Jahre mit 2% pro Jahr steuerlich abgeschrieben. Abschreibung des Objekts im Normalfall ebenfalls mit 2%, der nicht abschreibungsfähige Grundstücksanteil liegt jedoch zumeist deutlich höher als bei einer Pflegeimmobilie.
Miete/Mietrendite Die Mietrendite liegt in der Regel bei ca 5%. Die Miete ist nicht abhängig vom Mietspiegel in der Region, sondern richtet sich nach den jeweiligen Pflegesätzen. Bei Neubau-Eigentumswohnungen liegt die marktübliche Mietrendite bei 2,5 - 3,5%.
Risiken Ausfall des Betreibers z. B. durch Insolvenz; das statistische Risiko für diesen Fall liegt allerdings unter 1%. Sollte es trotzdem passieren, käme es nur vorrübergehend zu einem Mietausfall bis eine neuer Betreiber gefunden ist. Die staatlich refinanzierten Mieten fließen nämlich weiter. Ärger mit säumigen Mietern, Zwangsräumungen, Mietnomaden bis hin zur rechtlichen Durchsetzung der Ansprüche und deren möglichem Verlust.
Kaufpreise Niedrige Einstiegspreise von 90.000 bis ca. 140.000 Euro, nahezu unabhängig vom Standort. Je nach Region häufig deutlich höhere Einstiegspreise, teilweise erst ab 200.000,00 €, schwierigere Finanzierung.

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