Musterberechnung

Was eine Pflegeimmobilie monatlich kostet – und was sie aufbaut

Eine fremdfinanzierte Pflegeimmobilie wirft in den ersten Jahren meist keinen Überschuss ab – sie kostet einen überschaubaren Betrag im Monat und baut dafür Monat für Monat Vermögen auf. Genau das rechnet das folgende Beispiel vor, Zeile für Zeile.

Die Pacht zahlt der Betreiber, nicht ein einzelner Bewohner. Sie fließt auch dann, wenn das Apartment gerade nicht belegt ist – das ist der wesentliche Unterschied zur vermieteten Eigentumswohnung. Verwaltung und Instandhaltung des laufenden Betriebs liegen beim Betreiber, der Aufwand für den Eigentümer bleibt gering.

Ein großer Teil des Kaufpreises wird über ein Darlehen finanziert. Die Zinsen sind Aufwand, die Tilgung ist es nicht: Sie wandert aus Ihrem Girokonto in Ihr Eigentum. Deshalb weist die Rechnung beides getrennt aus – erst das Ergebnis nach allen Kosten, dann den Teil davon, der Vermögen ist. Wer nur auf die Monatszahl schaut, übersieht die zweite Hälfte.

Wie viel dabei herauskommt, hängt vor allem an zwei Zahlen: der Mietrendite des Objekts und dem Zinssatz. Ein Prozentpunkt Unterschied bei der Rendite bewegt das Ergebnis in derselben Größenordnung wie ein Prozentpunkt beim Zins – nur in die andere Richtung. Das Beispiel rechnet deshalb bewusst mit einem überdurchschnittlichen Objekt und einem realistischen aktuellen Zinssatz, nicht mit dem einen und dem anderen aus verschiedenen Jahren.

Und KfW? Für dieses Beispiel spielt sie keine Rolle: Es ist ein Bestandsobjekt. Bei Neubauten kann eine KfW-Förderung die Finanzierung verbilligen, sie wird aber in aller Regel vom Bauträger für das Gesamtprojekt beantragt und steckt dann bereits im Kaufpreis – sie kommt nicht als eigener Posten in Ihrer Rechnung an. Ob für ein konkretes Objekt eine Förderung offen steht, klären wir im Einzelfall mit Ihnen und Ihrer Bank.

Beispielkalkulation einer Pflegeimmobilie

Ein durchgerechnetes Beispiel – kein Angebot. Das Profil folgt einem Objekt aus unserem aktuellen Angebot: Bestandsobjekt in Niedersachsen, Pachtvertrag über 25 Jahre mit zweimal 5 Jahren Verlängerungsoption. Mit 6,00 % Mietrendite liegt es am oberen Rand dessen, was der Markt derzeit hergibt.

Stand der Kalkulation: August 2026. Zinssätze und Kaufpreise ändern sich – bitte sprechen Sie uns auf eine aktuelle Rechnung an.

Annahmen: 4,00 % Sollzins (Marktkorridor Anfang August 2026: 3,7–4,6 % je nach Beleihung; Pflegeappartements finanzieren nicht alle Banken), 3,0 % anfängliche Tilgung, Grunderwerbsteuer nach Niedersachsen. Wertsteigerung, Leerstand und Pachtanpassungen sind nicht unterstellt. Was die Begriffe bedeuten, steht im Glossar.