Risiken einer Pflegeimmobilie

Ihre Miete zahlt nicht der Bewohner, sondern der Betreiber der gesamten Einrichtung – über einen Pachtvertrag von meist 20 bis 25 Jahren. Das ist die Stärke des Modells, aber auch seine Konzentration: Alles hängt an einem Unternehmen. Bei einer Insolvenz fällt die Pacht aus, bis ein neuer Betreiber übernimmt – und der verhandelt neu.

Zur Einordnung: Der Pflegebedarf am Standort verschwindet durch eine Insolvenz nicht – laufende Häuser werden meist fortgeführt oder übernommen. Aber die Übergangszeit kostet.

Ein Pflegeapartment kaufen fast nur Kapitalanleger, keine Selbstnutzer – der Käuferkreis ist kleiner als bei einer Eigentumswohnung. Ein Verkauf braucht mehr Zeit, und der Preis folgt Restpachtlaufzeit und Rendite, nicht dem örtlichen Wohnungsmarkt.

Der Betreiber trägt den laufenden Betrieb und die Instandhaltung im Gebäude – aber Dach und Fach (Dach, Fassade, tragende Teile) und die Verwaltung bleiben beim Eigentümer. Diese Position wird in Renditerechnungen gern übersehen.

Die Indexklausel ist der Inflationsschutz des Modells: Die Pacht folgt dem Verbraucherpreisindex. Aber häufig nur teilweise – etwa zu 60 bis 75 Prozent, oder erst ab einer Schwelle. Bei 3 % Inflation und 65-%-Indexierung wächst Ihre Pacht real langsamer als die Preise.

Die Pacht wird über die Pflegesätze refinanziert – und die sind politisch reguliert. Pflegereformen, Investitionskostensätze der Länder und Landesvorgaben wie Einzelzimmerquoten können die Wirtschaftlichkeit einer Einrichtung verändern – im Positiven wie im Negativen.

Die ausgewiesene Mietrendite bezieht sich auf den Kaufpreis – nicht auf Ihren Gesamtaufwand. Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland), Notar und Grundbuch kommen dazu, laufend Verwaltung und Rücklage. Wer mit der Katalogrendite rechnet, rechnet zu optimistisch.