| 11.11.26 | Bestand | 131.200,00 € | 5,30% Rendite |
Pflegeimmobilien aus zweiter Hand gewinnen im Markt an Bedeutung: Wer heute investiert, kauft nicht mehr nur ein Konzept, sondern eine Einrichtung mit nachweisbarer Betriebshistorie. Ein Beispiel dafür ist ein einzelnes Pflegeapartment in der Kölner Straße 37 in Bitburg, das als Wiederverkauf aus privatem Bestand angeboten wird.
Die Einrichtung wurde 2013 fertiggestellt und ist seither durchgehend in Betrieb. Bitburg liegt im Westen von Rheinland-Pfalz und übernimmt als Mittelzentrum Versorgungsfunktionen für das Umland – ein Umfeld, in dem stationäre Pflegeplätze Teil der regionalen Infrastruktur sind. Für Kapitalanleger bedeutet der Erwerb im Bestand, dass Bauphase, Erstvermietung und Anlaufzeit bereits abgeschlossen sind.
Betrieben wird das Haus von der Korian AG, einem der großen Anbieter stationärer Pflege in Deutschland. Der Betreiber verantwortet den gesamten Betrieb der Anlage; Eigentümer einzelner Apartments sind nicht in die Belegung oder Verwaltung eingebunden. Die Restlaufzeit des Pachtvertrages beträgt noch acht Jahre, hinzu kommt eine Verlängerungsoption von zweimal fünf Jahren.
Das Objekt richtet sich an Anleger, die eine überschaubare Einstiegssumme mit planbaren, vertraglich geregelten Einnahmen verbinden möchten. Wie bei jeder Pflegeimmobilie hängt die langfristige Entwicklung maßgeblich von der Bonität und Verlängerungsentscheidung des Betreibers ab – ein Punkt, der bei Wiederverkäufen mit begrenzter Restlaufzeit besondere Aufmerksamkeit verdient.
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| 10.11.26 | Bestand | 145.000,00 € | 5,25 % Rendite |
Der Duisburger Stadtteil Laar zählt rund 6.000 Einwohner und liegt nahe der Rheinpromenade. Auf dem Areal der ehemaligen Feuerwache an der Austraße 3 entstand bis 2011 das Seniorenpflegeheim Duisburg-Laar, dessen Baujahr mit 2010 angegeben ist. Das Haus verfügt über 80 Pflegeeinzelzimmer mit eigenem Bad, zwölf davon sind für Rollstuhlfahrer ausgelegt. Betrieben wird die Einrichtung von ProjectCare Ruhr.
Konzeptionell folgt das Haus dem Hausgemeinschaftsmodell: Jeweils 12 bis 14 Bewohner leben in einer Gruppe, die sich um eine offene Wohnküche gruppiert. Zubereitung und gemeinsame Mahlzeiten sind damit Teil des Tagesablaufs und nicht an eine zentrale Küche ausgelagert. Für Kapitalanleger ist weniger das Konzept selbst als dessen Akzeptanz relevant – ein seit mehr als einem Jahrzehnt laufender Betrieb liefert hierzu belastbare Erfahrungswerte, die bei Neubauprojekten naturgemäß fehlen.
Angeboten wird eine einzelne Einheit mit 49,27 m² Wohnfläche aus zweiter Hand. Es handelt sich damit um ein Zweitmarkt-Apartment: Die Immobilie wurde ursprünglich beim Initiator erworben und wird nun vom bisherigen Eigentümer weiterveräußert.
Der Erwerb erfolgt grundbuchlich gesichert als Teileigentum, die Mietzahlung leistet der Betreiber. Da Bewohner stationärer Pflegeeinrichtungen pflegebedürftig sind und Anspruch auf Leistungen der Pflegeversicherung haben, speist sich die Einnahmenseite des Betreibers zu einem erheblichen Teil aus sozialversicherungsrechtlich geregelten Zahlungsströmen. Interessenten sollten dennoch die wirtschaftliche Entwicklung des Betreibers sowie die Auslastung des Hauses prüfen, bevor sie eine Kaufentscheidung treffen.
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| 07.11.26 | Neubau | ab 257.290,00 € | auf Anfrage |
Auf einem ehemaligen Industriestandort im Kasseler Stadtteil Bettenhausen entsteht an der Melsunger Straße 18 eine vollstationäre Pflegeeinrichtung mit 163 Appartements. Die Fertigstellung der Seniorenresidenz Salzmann-Quartier ist für den Sommer 2027 vorgesehen. Für Kapitalanleger wird das Objekt in einzelnen Einheiten angeboten – zu Kaufpreisen zwischen 257.290 und 334.750 Euro.
Bettenhausen gehört zu den Stadtteilen Kassels, die sich von einem gewerblich geprägten Quartier hin zu gemischt genutzten Flächen entwickeln. Das Salzmann-Areal steht beispielhaft für diesen Wandel: Ein Neubau fügt sich hier in einen Bestand mit eigener baulicher Geschichte ein. Hessen zählt zu den Bundesländern, in denen die Nachfrage nach vollstationären Pflegeplätzen anhält – ein Rahmen, der für die langfristige Auslastung solcher Einrichtungen relevant ist.
Den Betrieb übernimmt ein Unternehmen der Compassio-Gruppe, die bundesweit Pflegeeinrichtungen führt. Der Pachtvertrag ist mit einer Restlaufzeit von 25 Jahren angesetzt, der Mietbeginn erfolgt mit Übergabe. Die vereinbarte Miete liegt bei 15,53 Euro je Quadratmeter, die Indexierung berücksichtigt 60 Prozent der jährlichen Indexänderung.
Die angegebene Rendite beträgt 3,30 Prozent. Damit bewegt sich das Objekt im Bereich dessen, was für Neubau-Pflegeimmobilien in westdeutschen Mittel- und Oberzentren derzeit üblich ist. Entscheidend sind bei dieser Anlageklasse weniger kurzfristige Wertsteigerungen als vielmehr:
Anleger erwerben eine einzelne Einheit mit Grundbucheintrag; die Bewirtschaftung liegt vollständig beim Betreiber. Eine Prüfung der Vertragsunterlagen und der Baufortschrittsplanung bis 2027 ist vor einer Entscheidung ratsam.
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| 22.10.26 | Bestand | ab 165.900,00 € | 4,00 % Rendite |
Im hessischen Eschenburg, Ortsteil Eibelshausen, steht mit dem Kursana Domizil „Haus Sonnenwinkel“ eine Pflegeeinrichtung zum Verkauf, die bereits seit Herbst 2019 in Betrieb ist. Für Kapitalanleger entfällt damit das typische Risiko einer Projektentwicklung: Bau, Eröffnung und Anlaufphase liegen hinter dem Objekt.
Die Adresse Am Honigbaum 27 liegt in ruhiger Randlage des Ortsteils, die Region ordnet sich dem Raum Wetzlar im Lahn-Dill-Kreis zu. Pflegeplätze in solchen ländlich geprägten Mittelzentren werden häufig aus dem direkten Umfeld nachgefragt – Angehörige suchen Einrichtungen in Wohnortnähe, was die Belegung stabilisieren kann.
Betreiber ist Kursana, einer der etablierten Anbieter im deutschen Pflegemarkt. Der Pachtvertrag läuft noch rund 20 Jahre und sieht zusätzlich eine zweimalige Verlängerungsoption von jeweils fünf Jahren vor. Die Mietzahlung erfolgt unabhängig von der Belegung der Einrichtung, sodass das Auslastungsrisiko beim Betreiber liegt.
Das Haus verfügt über 91 Pflegeappartements als Einzelzimmer auf vier Geschossen, jeweils mit Wohn-/Schlafraum und barrierefreiem Bad. Ergänzt wird das Konzept durch Wohngruppen mit eigenen Gemeinschaftsbereichen, einen Komfort-Wohnbereich sowie einen beschützenden Demenzbereich mit eigenem Garten. Die Möblierung stellt der Betreiber, sie ist im Kaufpreis enthalten.
Erworben wird jeweils ein einzelnes Appartement mit Grundbucheintrag. Die Kombination aus langfristigem Pachtvertrag, neuwertiger Bausubstanz und überschaubarem Einstiegspreis spricht Anleger an, die eine planbare Ausschüttung ohne eigenen Verwaltungsaufwand suchen.
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| 22.10.26 | Bestand | ab 348.800,00 € | auf Anfrage |
Mit dem Objekt Betreutes Wohnen Grassau steht im Landkreis Traunstein eine vergleichsweise junge Anlage für Kapitalanleger zur Verfügung. Die drei Gebäude an der Kaiserblickstraße 22–26 wurden 2021 fertiggestellt und umfassen insgesamt 45 Wohneinheiten auf jeweils drei Etagen.
Grassau liegt am Chiemsee und damit in einer Region Bayerns, die sowohl von Tourismus als auch von einer stabilen Wohnnachfrage geprägt ist. Für Seniorinnen und Senioren spielt die unmittelbare Nachbarschaft eine Rolle: Direkt neben den Wohnhäusern befindet sich das Pflegeheim der ANTHOJO-Gruppe. Diese räumliche Verzahnung von Betreutem Wohnen und stationärer Pflege gilt im Markt als Argument für eine langfristig tragfähige Nutzung.
Die 2- und 3-Zimmer-Wohnungen verfügen über Wohnflächen von rund 44 bis 82 Quadratmetern. Errichtet wurden sie im KfW-55-Standard. Zur Ausstattung zählen unter anderem:
Den Betreuungsdienst stellt die ANTHOJO-Gruppe, die auch das benachbarte Pflegeheim führt. Das Betreuungsbüro ist im Haus 22 untergebracht, was kurze Wege für die Bewohner bedeutet.
Die Einheiten werden zu Kaufpreisen zwischen 348.800 und 659.200 Euro angeboten. Die Wohnungen sind bereits vermietet, sodass Mieteinnahmen unmittelbar anfallen; die Miete liegt bei rund 15,50 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Mietrendite von etwa 2,3 Prozent – ein Wert, der eher für substanz- und standortorientierte Anleger als für renditegetriebene Strategien spricht.
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| 21.10.26 | Neubau | ab 290.300,00 € | 3,60 % Rendite |
Der Großraum Nürnberg gehört zu den wirtschaftlich stabilen Regionen Bayerns – und zu jenen Märkten, in denen stationäre Pflegeplätze dauerhaft nachgefragt werden. In Zirndorf, unmittelbar westlich der Frankenmetropole, entsteht in der Thomas-Mann-Straße 82 eine vollstationäre Pflegeeinrichtung mit 157 Wohneinheiten. Baubeginn ist für 2026 vorgesehen, die Fertigstellung für 2028.
Betrieben wird das Haus von der AWO. Für Kapitalanleger ist die Betreiberbonität in diesem Segment das zentrale Kriterium, denn die Pacht wird unabhängig von der Belegung des einzelnen Appartements gezahlt. Der Pachtvertrag läuft über 25 Jahre, hinzu kommt eine Verlängerungsoption von einmal fünf Jahren. Damit reicht die vertragliche Bindung deutlich über den üblichen Anlagehorizont privater Käufer hinaus.
Die Appartements werden zu Kaufpreisen zwischen 290.300 und 371.900 Euro angeboten. Die kalkulierte Rendite liegt bei 3,60 Prozent, die Miete bei 16,91 Euro. Die Pacht ist nach dem Verbraucherpreisindex indexiert (Basis 2020, 80 Prozent), sodass ein Teil der Inflationsentwicklung automatisch in die Mieteinnahmen einfließt – ein Punkt, der bei langen Vertragslaufzeiten erhebliches Gewicht hat.
Pflegeimmobilien unterscheiden sich in mehreren Punkten von klassischen Eigentumswohnungen:
Der Neubaucharakter bedeutet zugleich, dass Erträge erst nach Fertigstellung ab 2028 anfallen. Interessenten sollten diesen zeitlichen Vorlauf ebenso in ihre Planung einbeziehen wie die regionale Pflegeplatzentwicklung im Landkreis Fürth.
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| 21.10.26 | Neubau | ab 340.300,00 € | auf Anfrage |
Mit dem Projekt Betreutes Wohnen Olching entsteht in der Ludwigstraße 9 ein viergeschossiger Neubau mit 69 seniorengerechten Wohneinheiten. Die Fertigstellung ist für Winter 2027/28 vorgesehen. Das Vorhaben richtet sich an Kapitalanleger, die im Umland von München in ein Segment mit langfristiger Nachfrageperspektive investieren möchten.
Olching liegt westlich der bayerischen Landeshauptstadt und profitiert von deren angespanntem Wohnungsmarkt. Für Seniorinnen und Senioren, die ihr Umfeld nicht verlassen möchten, sind barrierefreie Wohnformen im direkten Umland eine naheliegende Alternative zu innerstädtischen Angeboten. Die Wohnungen verteilen sich auf Erd-, erstes und zweites Obergeschoss und sind als Ein- und Zwei-Zimmer-Einheiten zwischen rund 31 und 62 Quadratmetern geplant – jeweils mit Pantryküche, Bad sowie Terrasse oder Balkon.
Die Betreuungsleistungen übernimmt die DSB Diakonium Serviceleistungsbetrieb GmbH, den Hausnotruf stellt die Johanniter-Unfall-Hilfe. Ein Betreuungsbüro im Haus, ein Gemeinschaftsraum sowie ein Fitnessraum mit Wellnessbad ergänzen das Konzept. Hinzu kommen 13 Außen- und 22 Tiefgaragenstellplätze.
Der Neubau wird als klimafreundliches KfW-40-Gebäude mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) errichtet und über Nah- beziehungsweise Fernwärme aus erneuerbaren Energien beheizt. Daraus ergeben sich mehrere steuerliche und förderseitige Ansatzpunkte:
Die Kaufpreise bewegen sich zwischen 340.300 und 684.200 Euro, die kalkulierte Miete liegt bei 25,00 Euro je Quadratmeter.
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| 14.10.26 | Bestand | 139.900,00 € | 5,25 % Rendite |
Im Berliner Ortsteil Altglienicke, Bezirk Treptow-Köpenick, steht in der Semmelweisstraße 53 das Wohn- und Pflegeheim Spreetalhof. Aus dem Bestand des 2013 fertiggestellten Hauses wird derzeit ein einzelnes Pflegeapartment angeboten – nicht als Neubauprojekt, sondern als Wiederverkauf aus zweiter Hand.
Der Zweitmarkt unterscheidet sich in einem wesentlichen Punkt vom Erstverkauf: Käufer erwerben keine Projektierung, sondern eine seit Jahren laufende Einrichtung. Bauphase, Inbetriebnahme und Belegungsaufbau liegen hinter dem Objekt. Der Pachtvertrag läuft bereits, die Mietzahlung setzt unmittelbar nach Erwerb ein. Für Anleger, die Bau- und Anlaufrisiken meiden möchten, ist das ein nachvollziehbares Argument.
Betrieben wird das Haus von der Korian AG, einem der großen Anbieter stationärer Pflege in Deutschland. Die Restlaufzeit des Pachtvertrags beträgt rund neun Jahre, hinzu kommen zwei Verlängerungsoptionen über jeweils fünf Jahre. Die Miete ist indexiert (Basis 200), sodass sich die Pachthöhe an der Preisentwicklung orientiert.
Einzuordnen ist das Angebot im Segment der Pflegeimmobilien als Kapitalanlage: Erworben wird eine einzelne, im Grundbuch eingetragene Einheit, die Bewirtschaftung übernimmt der Betreiber. Der Standort Berlin spricht dabei für eine dauerhaft hohe Nachfrage nach stationären Pflegeplätzen. Wie bei jeder Betreiberimmobilie hängt die Ertragslage maßgeblich von der wirtschaftlichen Entwicklung des Pächters und der Anschlussvermietung nach Ablauf der Vertragslaufzeit ab.
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