| 22.10.26 | Bestand | ab 165.900,00 € | 4,00 % Rendite |
Im hessischen Eschenburg, Ortsteil Eibelshausen, steht mit dem Kursana Domizil „Haus Sonnenwinkel“ eine Pflegeeinrichtung zum Verkauf, die bereits seit Herbst 2019 in Betrieb ist. Für Kapitalanleger entfällt damit das typische Risiko einer Projektentwicklung: Bau, Eröffnung und Anlaufphase liegen hinter dem Objekt.
Die Adresse Am Honigbaum 27 liegt in ruhiger Randlage des Ortsteils, die Region ordnet sich dem Raum Wetzlar im Lahn-Dill-Kreis zu. Pflegeplätze in solchen ländlich geprägten Mittelzentren werden häufig aus dem direkten Umfeld nachgefragt – Angehörige suchen Einrichtungen in Wohnortnähe, was die Belegung stabilisieren kann.
Betreiber ist Kursana, einer der etablierten Anbieter im deutschen Pflegemarkt. Der Pachtvertrag läuft noch rund 20 Jahre und sieht zusätzlich eine zweimalige Verlängerungsoption von jeweils fünf Jahren vor. Die Mietzahlung erfolgt unabhängig von der Belegung der Einrichtung, sodass das Auslastungsrisiko beim Betreiber liegt.
Das Haus verfügt über 91 Pflegeappartements als Einzelzimmer auf vier Geschossen, jeweils mit Wohn-/Schlafraum und barrierefreiem Bad. Ergänzt wird das Konzept durch Wohngruppen mit eigenen Gemeinschaftsbereichen, einen Komfort-Wohnbereich sowie einen beschützenden Demenzbereich mit eigenem Garten. Die Möblierung stellt der Betreiber, sie ist im Kaufpreis enthalten.
Erworben wird jeweils ein einzelnes Appartement mit Grundbucheintrag. Die Kombination aus langfristigem Pachtvertrag, neuwertiger Bausubstanz und überschaubarem Einstiegspreis spricht Anleger an, die eine planbare Ausschüttung ohne eigenen Verwaltungsaufwand suchen.
ZUM OBJEKT
| 22.10.26 | Bestand | ab 348.800,00 € | auf Anfrage |
Mit dem Objekt Betreutes Wohnen Grassau steht im Landkreis Traunstein eine vergleichsweise junge Anlage für Kapitalanleger zur Verfügung. Die drei Gebäude an der Kaiserblickstraße 22–26 wurden 2021 fertiggestellt und umfassen insgesamt 45 Wohneinheiten auf jeweils drei Etagen.
Grassau liegt am Chiemsee und damit in einer Region Bayerns, die sowohl von Tourismus als auch von einer stabilen Wohnnachfrage geprägt ist. Für Seniorinnen und Senioren spielt die unmittelbare Nachbarschaft eine Rolle: Direkt neben den Wohnhäusern befindet sich das Pflegeheim der ANTHOJO-Gruppe. Diese räumliche Verzahnung von Betreutem Wohnen und stationärer Pflege gilt im Markt als Argument für eine langfristig tragfähige Nutzung.
Die 2- und 3-Zimmer-Wohnungen verfügen über Wohnflächen von rund 44 bis 82 Quadratmetern. Errichtet wurden sie im KfW-55-Standard. Zur Ausstattung zählen unter anderem:
Den Betreuungsdienst stellt die ANTHOJO-Gruppe, die auch das benachbarte Pflegeheim führt. Das Betreuungsbüro ist im Haus 22 untergebracht, was kurze Wege für die Bewohner bedeutet.
Die Einheiten werden zu Kaufpreisen zwischen 348.800 und 659.200 Euro angeboten. Die Wohnungen sind bereits vermietet, sodass Mieteinnahmen unmittelbar anfallen; die Miete liegt bei rund 15,50 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Mietrendite von etwa 2,3 Prozent – ein Wert, der eher für substanz- und standortorientierte Anleger als für renditegetriebene Strategien spricht.
ZUM OBJEKT
| 21.10.26 | Neubau | ab 290.300,00 € | 3,60 % Rendite |
Der Großraum Nürnberg gehört zu den wirtschaftlich stabilen Regionen Bayerns – und zu jenen Märkten, in denen stationäre Pflegeplätze dauerhaft nachgefragt werden. In Zirndorf, unmittelbar westlich der Frankenmetropole, entsteht in der Thomas-Mann-Straße 82 eine vollstationäre Pflegeeinrichtung mit 157 Wohneinheiten. Baubeginn ist für 2026 vorgesehen, die Fertigstellung für 2028.
Betrieben wird das Haus von der AWO. Für Kapitalanleger ist die Betreiberbonität in diesem Segment das zentrale Kriterium, denn die Pacht wird unabhängig von der Belegung des einzelnen Appartements gezahlt. Der Pachtvertrag läuft über 25 Jahre, hinzu kommt eine Verlängerungsoption von einmal fünf Jahren. Damit reicht die vertragliche Bindung deutlich über den üblichen Anlagehorizont privater Käufer hinaus.
Die Appartements werden zu Kaufpreisen zwischen 290.300 und 371.900 Euro angeboten. Die kalkulierte Rendite liegt bei 3,60 Prozent, die Miete bei 16,91 Euro. Die Pacht ist nach dem Verbraucherpreisindex indexiert (Basis 2020, 80 Prozent), sodass ein Teil der Inflationsentwicklung automatisch in die Mieteinnahmen einfließt – ein Punkt, der bei langen Vertragslaufzeiten erhebliches Gewicht hat.
Pflegeimmobilien unterscheiden sich in mehreren Punkten von klassischen Eigentumswohnungen:
Der Neubaucharakter bedeutet zugleich, dass Erträge erst nach Fertigstellung ab 2028 anfallen. Interessenten sollten diesen zeitlichen Vorlauf ebenso in ihre Planung einbeziehen wie die regionale Pflegeplatzentwicklung im Landkreis Fürth.
ZUM OBJEKT
| 21.10.26 | Neubau | ab 340.300,00 € | auf Anfrage |
Mit dem Projekt Betreutes Wohnen Olching entsteht in der Ludwigstraße 9 ein viergeschossiger Neubau mit 69 seniorengerechten Wohneinheiten. Die Fertigstellung ist für Winter 2027/28 vorgesehen. Das Vorhaben richtet sich an Kapitalanleger, die im Umland von München in ein Segment mit langfristiger Nachfrageperspektive investieren möchten.
Olching liegt westlich der bayerischen Landeshauptstadt und profitiert von deren angespanntem Wohnungsmarkt. Für Seniorinnen und Senioren, die ihr Umfeld nicht verlassen möchten, sind barrierefreie Wohnformen im direkten Umland eine naheliegende Alternative zu innerstädtischen Angeboten. Die Wohnungen verteilen sich auf Erd-, erstes und zweites Obergeschoss und sind als Ein- und Zwei-Zimmer-Einheiten zwischen rund 31 und 62 Quadratmetern geplant – jeweils mit Pantryküche, Bad sowie Terrasse oder Balkon.
Die Betreuungsleistungen übernimmt die DSB Diakonium Serviceleistungsbetrieb GmbH, den Hausnotruf stellt die Johanniter-Unfall-Hilfe. Ein Betreuungsbüro im Haus, ein Gemeinschaftsraum sowie ein Fitnessraum mit Wellnessbad ergänzen das Konzept. Hinzu kommen 13 Außen- und 22 Tiefgaragenstellplätze.
Der Neubau wird als klimafreundliches KfW-40-Gebäude mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) errichtet und über Nah- beziehungsweise Fernwärme aus erneuerbaren Energien beheizt. Daraus ergeben sich mehrere steuerliche und förderseitige Ansatzpunkte:
Die Kaufpreise bewegen sich zwischen 340.300 und 684.200 Euro, die kalkulierte Miete liegt bei 25,00 Euro je Quadratmeter.
ZUM OBJEKT
| 14.10.26 | Bestand | 139.900,00 € | 5,25 % Rendite |
Im Berliner Ortsteil Altglienicke, Bezirk Treptow-Köpenick, steht in der Semmelweisstraße 53 das Wohn- und Pflegeheim Spreetalhof. Aus dem Bestand des 2013 fertiggestellten Hauses wird derzeit ein einzelnes Pflegeapartment angeboten – nicht als Neubauprojekt, sondern als Wiederverkauf aus zweiter Hand.
Der Zweitmarkt unterscheidet sich in einem wesentlichen Punkt vom Erstverkauf: Käufer erwerben keine Projektierung, sondern eine seit Jahren laufende Einrichtung. Bauphase, Inbetriebnahme und Belegungsaufbau liegen hinter dem Objekt. Der Pachtvertrag läuft bereits, die Mietzahlung setzt unmittelbar nach Erwerb ein. Für Anleger, die Bau- und Anlaufrisiken meiden möchten, ist das ein nachvollziehbares Argument.
Betrieben wird das Haus von der Korian AG, einem der großen Anbieter stationärer Pflege in Deutschland. Die Restlaufzeit des Pachtvertrags beträgt rund neun Jahre, hinzu kommen zwei Verlängerungsoptionen über jeweils fünf Jahre. Die Miete ist indexiert (Basis 200), sodass sich die Pachthöhe an der Preisentwicklung orientiert.
Einzuordnen ist das Angebot im Segment der Pflegeimmobilien als Kapitalanlage: Erworben wird eine einzelne, im Grundbuch eingetragene Einheit, die Bewirtschaftung übernimmt der Betreiber. Der Standort Berlin spricht dabei für eine dauerhaft hohe Nachfrage nach stationären Pflegeplätzen. Wie bei jeder Betreiberimmobilie hängt die Ertragslage maßgeblich von der wirtschaftlichen Entwicklung des Pächters und der Anschlussvermietung nach Ablauf der Vertragslaufzeit ab.
ZUM OBJEKT
| 07.10.26 | Bestand | ab 236.846,00 € | 3,50 % Rendite |
Mit dem Projekt Seniorenwohnen am Parksee kommt in Leonberg ein Standort für Betreutes Wohnen auf den Markt, der an eine lange Nutzungsgeschichte anknüpft: Das Gebäude in der Ostertagstraße 44 diente bereits seit 1977 als Seniorenzentrum und wird nun revitalisiert. Bis Mitte 2028 sollen dort 132 seniorengerechte Wohnungen sowie eine Tagespflege entstehen.
Leonberg liegt im wirtschaftsstarken Umfeld der Landeshauptstadt und zählt damit zu den nachgefragten Lagen Baden-Württembergs. Die zentrale Position zwischen Stadtpark und Leo-Center spricht für die Alltagstauglichkeit des Standortes – ein Aspekt, der beim Betreuten Wohnen als Nachfragetreiber gilt, da Bewohner Selbstständigkeit und kurze Wege gleichermaßen schätzen.
Betrieben wird das Haus von der Esenio Gruppe, die selbstbestimmtes Wohnen mit bedarfsweise ergänzbaren Service-, Betreuungs- und Pflegeleistungen kombiniert. Der Mietvertrag hat eine Restlaufzeit von 20 Jahren, hinzu kommen zwei Verlängerungsoptionen von je fünf Jahren. Die Indexierung sieht drei indexfreie Jahre vor; ab dem vierten Mietjahr greift eine Anpassung von 65 Prozent, anschließend im Zwei-Jahres-Rhythmus.
Die Wohnungen werden nach dem Wohnungseigentumsgesetz einzeln veräußert. Die Eckdaten im Überblick:
Charakteristisch für dieses Marktsegment ist die Kombination aus wohnwirtschaftlicher Nutzung und langfristigem Betreiberkonzept. Anleger erwerben damit Wohneigentum, dessen Bewirtschaftung über einen einzigen Mietvertrag organisiert ist – entsprechend hängt die Ertragsentwicklung maßgeblich von der Bonität und dem Belegungserfolg des Betreibers ab.
ZUM OBJEKT
| 21.09.26 | Bestand | 128.250,00 € | 5,6 % Rendite |
Zwischen Heidelberg und Mannheim kommt eine einzelne Einheit einer bestehenden Pflegeeinrichtung auf den Markt: Das Pflegeapartment Edingen-Neckarhausen liegt im EDI-Park in der St.-Martin-Straße 30 und gehört zu einem Haus mit insgesamt 64 Wohneinheiten. Der Kaufpreis liegt bei 128.250 Euro, die angegebene Rendite bei 5,6 Prozent.
Edingen-Neckarhausen liegt im Verdichtungsraum zwischen den beiden Oberzentren der Region Rhein-Neckar. Für Pflegeimmobilien ist weniger die klassische Mikrolage entscheidend als das Einzugsgebiet: Eine wirtschaftsstarke, dicht besiedelte Region mit wachsender Zahl älterer Menschen bildet die Grundlage für eine stabile Belegung. Das Objekt in Baden-Württemberg profitiert damit von einem Marktsegment, dessen Nachfrage weitgehend unabhängig von konjunkturellen Schwankungen verläuft.
Geführt wird die Einrichtung von der avendi-Gruppe, die bundesweit mehr als 20 Häuser betreibt. Der Betrieb läuft seit der Fertigstellung im Jahr 2011 durchgängig – ein Punkt, der beim Erwerb im Zweitmarkt häufig im Vordergrund steht: Es entfällt das Fertigstellungsrisiko, und die Einrichtung hat bereits eine mehrjährige Betriebshistorie.
Die Pachtstruktur im Überblick:
Die Instandhaltung ist zwischen den Parteien aufgeteilt: Der Eigentümer verantwortet „Dach und Fach“, der Betreiber den Innenbereich. Zu prüfen ist zudem, dass das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet ist – ein Faktor, der bei der Bewertung und der Restlaufzeitbetrachtung eine Rolle spielt. Die Refinanzierung der Pflegeleistungen erfolgt anteilig über die gesetzliche Pflegeversicherung, was die Einnahmenseite zusätzlich stützt. Angesichts der fünfjährigen Restlaufzeit gehört die Verlängerungsperspektive zu den zentralen Prüfpunkten einer Investitionsentscheidung.
ZUM OBJEKT
| 28.08.26 | Bestand | 174.720,00 € | 5,30 % Rendite |
Pflegeimmobilien werden nicht nur im Neubau gehandelt. Ein aktuelles Beispiel aus Niedersachsen zeigt, wie sich der Zweitmarkt darstellt: In der Seniorenresidenz Residia an der Albert-Schweitzer-Straße 3 in Bad Bevensen wird ein einzelnes Pflegeapartment aus dem Bestand angeboten. Der Kaufpreis liegt bei 174.720 Euro, die angegebene Rendite bei 5,30 Prozent.
Bad Bevensen liegt in der Lüneburger Heide und ist als Kurort geprägt von einer Infrastruktur, die auf ältere Menschen ausgerichtet ist. Das Haus befindet sich rund 1.300 Meter von Innenstadt und Kurpark entfernt in einem Wohngebiet nahe dem Elbe-Seiten-Kanal. Barrierefreie Spazierwege sowie Geschäfte und Restaurants in der Umgebung ergänzen das Umfeld – Faktoren, die für die Belegung einer Einrichtung durchaus relevant sind. Die Residenz weist nach Angaben zum Objekt seit Jahren eine Auslastung von über 90 Prozent auf.
Betreiber ist die Residia Bad Bevensen GmbH aus der WH Care Holding. Das Gebäude wurde kernsaniert und 2019 wiedereröffnet; es umfasst 89 Pflegeapartments mit 105 bis 120 Pflegeplätzen. Für Kapitalanleger maßgeblich sind die vertraglichen Eckdaten:
Beim Wiederverkauf entfällt das Fertigstellungsrisiko, das Objekt ist seit 2019 in Betrieb und die Bewirtschaftung eingespielt. Die Pacht wird unabhängig von der Belegung des einzelnen Apartments gezahlt, die Instandhaltung ist zwischen Eigentümer und Betreiber aufgeteilt. Zentrale Prüfpunkte bleiben die Bonität des Betreibers und die Anschlussvermietung nach Ablauf der Vertragslaufzeit.
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