Aktuelle Pflegeimmobilien

Service-Wohnen am Kreidesee: 32 barrierearme Wohnungen in Hemmoor ohne Betreibervertrag
Cuxhaven (Landkr.) - Niedersachsen

Im niedersächsischen Hemmoor, unweit des Kreidesees, entsteht an der Cuxhavener Straße 40 ein Wohnprojekt, das sich von der klassischen Pflegeimmobilie deutlich unterscheidet. Bis Mitte 2028 sollen dort 32 barrierearme Wohnungen mit rund 38 bis 56 m² fertiggestellt werden. Die Kaufpreise liegen zwischen 188.111 und 261.376 Euro, Stellplätze werden für 7.900 Euro angeboten.

Marktsegment zwischen Eigennutzung und Vermietung

Anders als bei Pflegeapartments gibt es hier keinen Betreibervertrag. Eigentümer können die Wohnung selbst beziehen oder frei am Markt vermieten – ein Punkt, der die Immobilie für Käufer interessant macht, die sich nicht dauerhaft an einen Betreiber binden möchten. Serviceleistungen wie Reinigung, Mahlzeiten oder Hausmeisterdienste lassen sich bei Bedarf einzeln hinzubuchen; die ambulante Pflege übernimmt ein frei wählbarer Dienst. Ein Hausnotrufsystem gehört zur Ausstattung.

Ausstattung und Bauweise

Jede Einheit verfügt über ein seniorengerechtes Bad, einen eigenen Abstellraum sowie Balkon oder Terrasse. Aufzüge erschließen sämtliche Wohnungen und Abstellräume. Errichtet wird das Gebäude als KfW-Effizienzhaus 55.

Steuerliche und finanzielle Rahmenbedingungen

Für Kapitalanleger relevant sind mehrere Bausteine:

• degressive Abschreibung von 5 %, ein Wechsel zur linearen Abschreibung bleibt möglich
• zinsgünstiges KfW-Darlehen über 100.000 Euro zu 2,80 % p. a.
• 35 Jahre Laufzeit, drei tilgungsfreie Jahre, zehn Jahre Zinsbindung

Mit 32 Einheiten bleibt die Anlage überschaubar. Für Interessenten aus der Region Cuxhaven kann die Doppelfunktion aus Kapitalanlage und späterer Eigennutzung ein wesentliches Argument sein – gerade weil die Nutzung nicht durch einen Betreibervertrag festgelegt ist.

Seniorenresidenz Residia in Bad Bevensen: Pflegeapartment aus zweiter Hand
Bad Bevensen - Niedersachsen

Pflegeimmobilien werden nicht nur im Neubau gehandelt. Ein aktuelles Beispiel aus Niedersachsen zeigt, wie sich der Zweitmarkt darstellt: In der Seniorenresidenz Residia an der Albert-Schweitzer-Straße 3 in Bad Bevensen wird ein einzelnes Pflegeapartment aus dem Bestand angeboten. Der Kaufpreis liegt bei 174.720 Euro, die angegebene Rendite bei 5,30 Prozent.

Kurort als Standortfaktor

Bad Bevensen liegt in der Lüneburger Heide und ist als Kurort geprägt von einer Infrastruktur, die auf ältere Menschen ausgerichtet ist. Das Haus befindet sich rund 1.300 Meter von Innenstadt und Kurpark entfernt in einem Wohngebiet nahe dem Elbe-Seiten-Kanal. Barrierefreie Spazierwege sowie Geschäfte und Restaurants in der Umgebung ergänzen das Umfeld – Faktoren, die für die Belegung einer Einrichtung durchaus relevant sind. Die Residenz weist nach Angaben zum Objekt seit Jahren eine Auslastung von über 90 Prozent auf.

Betreiber und Vertragsstruktur

Betreiber ist die Residia Bad Bevensen GmbH aus der WH Care Holding. Das Gebäude wurde kernsaniert und 2019 wiedereröffnet; es umfasst 89 Pflegeapartments mit 105 bis 120 Pflegeplätzen. Für Kapitalanleger maßgeblich sind die vertraglichen Eckdaten:

• Pachtvertrag mit rund zwölf Jahren Restlaufzeit
• zwei Verlängerungsoptionen von je fünf Jahren
• Indexierung zu 65 Prozent des Verbraucherpreisindex
• Miete von 11,12 Euro je Quadratmeter

Einordnung für Anleger

Beim Wiederverkauf entfällt das Fertigstellungsrisiko, das Objekt ist seit 2019 in Betrieb und die Bewirtschaftung eingespielt. Die Pacht wird unabhängig von der Belegung des einzelnen Apartments gezahlt, die Instandhaltung ist zwischen Eigentümer und Betreiber aufgeteilt. Zentrale Prüfpunkte bleiben die Bonität des Betreibers und die Anschlussvermietung nach Ablauf der Vertragslaufzeit.

Betreutes Wohnen am Stadtpark: Neubauprojekt in Zirndorf bei Nürnberg
Großraum Nürnberg - Bayern

Standort im Speckgürtel der Metropolregion

Mit der Bogenstraße 12 in Zirndorf liegt das Projekt „Betreutes Wohnen am Stadtpark" im direkten Umfeld von Nürnberg und damit in einer der wirtschaftsstarken Regionen Bayerns. Für das Segment Betreutes Wohnen ist die Lage in einer Mittelstadt mit Anbindung an ein Oberzentrum typisch: Nachfrage entsteht häufig aus dem näheren Umfeld, weil Bewohnerinnen und Bewohner ihr gewohntes Wohnumfeld nicht verlassen möchten. Der Neubau umfasst 55 Wohneinheiten und soll Ende 2026 bezugsfertig sein.

Bauqualität und Betreuung

Die Ein- bis Dreizimmerwohnungen zwischen rund 31 und 102 m² sind nach DIN 18040-2 barrierefrei geplant, vier Einheiten vollständig rollstuhlgerecht. Jede Wohnung verfügt über Balkon, Loggia oder Terrasse; 26 Tiefgaragenstellplätze ergänzen das Angebot. Energetisch wird der Standard KfW 40 NH mit QNG-Plus-Siegel angestrebt, versorgt über eine Luft-Wasser-Wärmepumpe in Kombination mit Photovoltaik. Die Betreuungsleistungen erbringt die RDA Rummelsberger Dienste im Alter gGmbH.

Anlagestruktur ohne Pachtvertrag

Anders als bei vielen Pflegeimmobilien besteht kein übergeordneter Pachtvertrag. Jede Wohnung wird einzeln durch den Eigentümer vermietet; Miet- und Sondereigentumsverwaltung können optional beauftragt werden. Das bedeutet mehr Gestaltungsspielraum, aber auch ein individuelles Vermietungsrisiko. Eckdaten im Überblick:

• Kaufpreise von 216.000 bis 720.500 Euro
• Rendite 3,00 %, Miete 18,00 € je m²
• Sonderabschreibung nach § 7b EStG von bis zu 5 % in den ersten vier Jahren, zusätzlich zur degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG
• KfW-Förderdarlehen „Klimafreundlicher Neubau" von bis zu 150.000 Euro je Wohnung

Für Kapitalanleger verbindet das Objekt damit einen aktuellen Neubaustandard mit steuerlichen und förderseitigen Effekten, die bei der Renditebetrachtung gesondert zu bewerten sind.

Pflegeapartment Kurzentrum Zwiesel: Zweitmarkt-Angebot im Bayerischen Wald
Regen (Landkr.) - Bayern

Bestandsobjekt statt Neubauprojekt

Im Landkreis Regen wird derzeit ein einzelnes Pflegeapartment im Kurzentrum Sonnenschein an der Innenrieder Straße 38 in Zwiesel angeboten. Das Objekt wurde 1995 errichtet und 1999 fertiggestellt, es umfasst 89 barrierefreie Zwei-Zimmer-Appartements in massiver Bauweise. Anders als bei Neubauvorhaben erwerben Käufer hier keine Projektentwicklung, sondern eine seit Jahren am Standort etablierte Einrichtung mit bestehendem Betriebsablauf. Verkäufer ist ein Privateigentümer, der die Einheit ursprünglich beim Initiator gezeichnet hatte – ein klassischer Zweitmarktvorgang.

Betreiber und Zahlenwerk

Bewirtschaftet wird die Anlage von der Kurzentrum Sonnenschein GmbH & Co. KG. Der Kaufpreis der angebotenen Einheit liegt bei 90.000 Euro, die anfängliche Mietrendite bei 5,10 Prozent. Die Miete beträgt 4,55 Euro und ist mit einer Indexierung von 3 Prozent gemäß Index versehen, wodurch die Einnahmen an die allgemeine Preisentwicklung gekoppelt sind.

Wesentliche Kennzahlen im Überblick:

• Objekttyp: Wiederverkauf, eine Wohneinheit
• Standort: Zwiesel, Landkreis Regen, Bayern
• Kaufpreis: 90.000 Euro
• Rendite: 5,10 Prozent
• Indexierung: 3 Prozent gemäß Index

Einordnung für Kapitalanleger

Pflegeapartments zählen zu den Anlageformen, bei denen die Mietzahlungen zu einem erheblichen Teil aus Leistungen der staatlichen Pflegeversicherung stammen. Da alle Bewohner pflegebedürftig sind, spricht man von einer staatlich refinanzierten Mietstruktur. Der Anleger erhält Wohnungseigentum mit Grundbucheintrag, ohne selbst Mieter suchen oder den Betrieb organisieren zu müssen.

Für Interessenten, die einen überschaubaren Einstiegsbetrag suchen und einen bereits eingeführten Standort dem Bauzeitrisiko vorziehen, kann ein Zweitmarktangebot dieser Größenordnung eine Alternative zu Neubauzeichnungen darstellen. Wie stets im Pflegesegment sollten Bonität des Betreibers, Vertragslaufzeit und der Zustand des Gebäudes vor dem Erwerb geprüft werden.

Pflegeapartment im Alisea Domizil Hamburg – etablierter Zweitmarkt in der Hansestadt
Hamburg - Hamburg

In der Hansestadt Hamburg ist ein einzelnes Pflegeapartment im Alisea Domizil verfügbar geworden – und zwar nicht aus einem Neubauprojekt, sondern aus privatem Bestand. Für Kapitalanleger ist das ein wesentlicher Unterschied: Wer hier einsteigt, erwirbt keine Zukunftszusage, sondern einen Anteil an einer seit 2018 laufenden Einrichtung mit eingespieltem Betrieb.

Warum ein Zweitmarkt-Apartment?

Als Zweitmarkt bezeichnet man Pflegeimmobilien, die ursprünglich beim Bauträger gekauft wurden und nun von privaten Eigentümern weitergegeben werden. Das nimmt dem Investment einen Großteil des Anfangsrisikos: Vermietung, Betreiber und Auslastung sind hier keine Prognose mehr, sondern seit Jahren gelebte Praxis. Der Betreiber trägt die Instandhaltung des Innenbereichs, der Eigentümer nur „Dach und Fach" – der laufende Aufwand bleibt entsprechend gering.

Ein Hamburger Betreiber mit Substanz

Geführt wird das Haus von der Alisea Domizil GmbH, einem Teil der Frank-Wagner-Unternehmensgruppe, die in Hamburg acht Pflegeheime und zwei Tagespflegeeinrichtungen betreibt. Diese regionale Verankerung ist für die Mietsicherheit entscheidend: Die Pacht stammt letztlich aus den Leistungen der gesetzlichen Pflegeversicherung und ist damit weitgehend konjunkturunabhängig.

Standort Hamburg-Marmstorf

Das Apartment liegt in Marmstorf im Bezirk Harburg, einem ruhigen, gewachsenen Stadtteil im Süden Hamburgs mit einem überdurchschnittlich hohen Anteil älterer Menschen – ein Umfeld, in dem die Nachfrage nach Pflegeplätzen strukturell hoch bleibt. Über die nahe Autobahn sowie die Bahnhöfe Hamburg-Harburg ist die Innenstadt schnell erreichbar.

Die Eckdaten in Kürze: rund 5 % Rendite, ein Betreibervertrag mit etwa zwölf Jahren Restlaufzeit zuzüglich Verlängerungsoption sowie eine indexierte Pacht, die Preissteigerungen teilweise ausgleicht. Grundriss, Kaufpreis und alle weiteren Details finden Sie beim zugehörigen Objekt.