Wachstumsmarkt Pflege

Stetig wachsender Bedarf

Pflegeimmobilien als Wachstumsmarkt: Zukunftssichere Investition im Angesicht des demografischen Wandels

Grafik: pflegebedürftige Menschen in Deutschland (in Millionen)

Laut Branchenexperten sowie der Fachpresse werden bis 2050 noch 10.000 neue Pflegeimmobilien benötigt.

Pflegeimmobilien sind ein wichtiger Bestandteil des Wachstumsmarktes Pflege, der durch den demografischen Wandel und die steigende Anzahl pflegebedürftiger Menschen geprägt ist. Bis 2050 wird die Anzahl der Pflegebedürftigen in Deutschland auf etwa 4,5 Millionen ansteigen, was die Nachfrage nach Pflegeimmobilien massiv erhöht. Um diesen Bedarf zu decken, werden jährlich rund 250 neue Pflegeheime benötigt, was auf eine durchschnittliche Heimgröße von 100 Plätzen basiert. Dabei müssen nicht nur neue Kapazitäten geschaffen, sondern auch veraltete, nicht mehr zeitgemäße Einrichtungen ersetzt werden.

Die Pflegeimmobilienbranche profitiert von dieser Entwicklung, da die Nachfrage nach stationären Pflegeplätzen unabhängig von konjunkturellen Schwankungen konstant bleibt. Dies macht Pflegeimmobilien zu einer konjunkturresistenten Anlageform, die sowohl Sicherheit als auch Stabilität bietet. Laut Experten werden bis 2025 allein für den Bau neuer Pflegeheime Investitionen von rund 16 Milliarden Euro benötigt, um die steigende Zahl von Pflegebedürftigen zu versorgen.

Ab 2025 wird ein Drittel der deutschen Bevölkerung älter als 60 Jahre sein, was die Nachfrage nach Pflegeimmobilien weiter verstärken wird. Dieser Trend, unterstützt durch den zunehmenden Übergang von häuslicher zu stationärer Pflege, zeigt das Potenzial dieses Immobiliensegments auf und unterstreicht, dass Pflegeimmobilien eine attraktive und zukunftssichere Investition darstellen.

• Gute Argumente für eine Investition:

• Sicherer Vermögensaufbau: Pflegeimmobilien sind inflationsgeschützt, und die Investition in Sachwerte bietet langfristige Sicherheit und Stabilität. Zudem sind sie oft steuerlich absetzbar.
• Konjunkturunabhängig: Der Bedarf an Pflegeimmobilien ist durch den demografischen Wandel garantiert und unabhängig von Schwankungen an den Finanzmärkten oder anderen äußeren Faktoren
• Gesicherte Mieteinnahmen: Dank langfristiger Pachtverträge mit Pflegeheim-Betreibern gibt es kein Leerstandsrisiko. Auch bei Nichtbelegung fließen die Mieteinnahmen weiter.
• Geringer Verwaltungsaufwand: Der Betreiber übernimmt die Verwaltung und Instandhaltung, was die Pflegeimmobilie zu einer "Sorglosinvestition" macht.
• Attraktive Renditen: Übliche Anfangsrenditen liegen bei rund 4 bis 5 % auf den Kaufpreis; durch den Einsatz von Fremdkapital fällt die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital höher aus (Musterberechnung).
• Zukunftssicherer Markt: Mit der alternden Bevölkerung in Deutschland wird die Nachfrage nach Pflegeimmobilien weiter steigen, was langfristige Investitionschancen eröffnet.
• Staatliche Förderung: Pflegeimmobilien, die bestimmten energetischen Standards entsprechen, können von staatlichen Förderprogrammen wie KfW-Darlehen profitieren.

SO FUNKTIONIERT EINE PFLEGEIMMOBILIE

Sie kaufen kein ganzes Pflegeheim, sondern ein einzelnes Apartment darin – mit eigenem Grundbuchblatt, wie bei einer Eigentumswohnung. Verwaltet wird es nicht von Ihnen: Das gesamte Haus ist langfristig an einen Betreiber verpachtet, der es bewirtschaftet, belegt und in Stand hält. Ihr Vertragspartner ist deshalb nicht ein Mieter, der ein- und auszieht, sondern ein Unternehmen mit einem Pachtvertrag über typischerweise 20 bis 25 Jahre.

Daraus folgt der Unterschied, der diese Anlage ausmacht: Sie haben keine Mietersuche, keine Nebenkostenabrechnung, keine Handwerkertermine – und Sie erhalten Ihre Pacht auch dann, wenn genau Ihr Apartment gerade nicht belegt ist. Das Belegungsrisiko trägt der Betreiber, nicht der einzelne Eigentümer. Was Sie dafür aufgeben, ist Einfluss: Über Miethöhe, Mieterauswahl und Ausstattung entscheiden Sie nicht mit.

Was Sie einbringen müssen

Pflegeapartments liegen üblicherweise im Bereich klassischer Eigentumswohnungen, bei kleinerer Fläche. Banken erwarten in aller Regel einen spürbaren Eigenkapitalanteil; dazu kommen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Beim Kauf vom Bauträger entfällt meist die Maklerprovision. Wie sich das im ersten Jahr rechnet, zeigt unsere Musterberechnung Zeile für Zeile; wie eine Pflegeimmobilie gegenüber einer normalen Eigentumswohnung dasteht, steht im Vergleich zur Eigentumswohnung.

NACHTEILE UND RISIKEN: WAS DAGEGEN SPRECHEN KANN

Eine Pflegeimmobilie ist eine unternehmerische Beteiligung an einem regulierten Markt – keine mündelsichere Anlage. Diese Punkte sollten Sie kennen, bevor Sie kaufen.

• Die Kehrseite:

• Alles hängt am Betreiber. Die Pacht kommt von einem einzigen Unternehmen. Meldet es Insolvenz an, fällt sie aus – bis ein neuer Betreiber gefunden ist, und der verhandelt die Konditionen neu. Die Bonität und die Erfahrung des Betreibers sind deshalb wichtiger als jedes Ausstattungsdetail.
• Der Wiederverkauf ist enger. Käufer sind fast ausschließlich Kapitalanleger, nicht Selbstnutzer. Wer kurzfristig verkaufen muss, hat einen kleineren Markt als bei einer gewöhnlichen Eigentumswohnung.
• Selbst einziehen können Sie nicht. Üblich ist ein bevorzugtes Belegungsrecht für Sie und nahe Angehörige – ein Anspruch auf genau Ihr Apartment ist das nicht.
• Der Markt ist politisch. Pflegesätze, Personalschlüssel und Förderbedingungen werden reguliert. Änderungen wirken sich auf die Wirtschaftlichkeit der Betreiber aus – und damit mittelbar auf Ihre Pacht.
• Instandhaltung ist nicht gleich Instandhaltung. Der Betreiber pflegt den laufenden Betrieb; für „Dach und Fach" bleibt je nach Vertrag der Eigentümer zuständig. Was genau gilt, steht im Pachtvertrag – und den sollten Sie vor dem Kauf gelesen haben.
• Bei Neubauten kaufen Sie ein Versprechen. Zwischen Kauf und Fertigstellung liegen Bauzeit und Bauträgerrisiko. Die Pacht fließt erst, wenn das Haus in Betrieb ist.

Wie wir damit umgehen. Wir prüfen bei jedem Objekt zuerst den Betreiber – Historie, Größe, Erfahrung am Standort – und erst danach Lage, Preis und Rendite. Ein hoher Renditewert bei einem unbekannten Betreiber ist kein gutes Angebot, sondern ein teuer bezahltes Risiko.

Was die einzelnen Begriffe bedeuten – Pachtvertrag, Betreiber, Belegungsrecht, Instandhaltungsrücklage, Grunderwerbsteuer –, erklärt unser Glossar ausführlich. Häufige Rückfragen beantworten wir unter Fragen und Antworten.

Und wenn Sie lieber sprechen als lesen: Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular. Wir rechnen Ihnen ein Objekt mit Ihren Zahlen durch – ohne dass daraus eine Kaufverpflichtung entsteht.

WORAN SIE EIN GUTES OBJEKT ERKENNEN

Die Renditeangabe ist die Zahl, die zuerst ins Auge fällt – und die am wenigsten über die Qualität sagt. Vier andere Punkte entscheiden darüber, ob eine Pflegeimmobilie über zwanzig Jahre trägt:

Der Betreiber. Wie lange gibt es ihn, wie viele Häuser führt er, wie ist er am Standort verwurzelt? Ein großer Name allein genügt nicht – auch Ketten geraten in Schieflage. Umgekehrt kann ein regionaler Betreiber mit dreißig Jahren Geschichte die sicherere Wahl sein.

Der Standort. Nicht die Lage im üblichen Sinn, sondern die Versorgungslage: Wie viele Pflegeplätze gibt es im Einzugsgebiet, wie alt ist die Bevölkerung, wie viele Häuser sind in Planung? Ein Heim in einer unterversorgten Region ist stabiler als eines in bester Innenstadtlage neben drei Wettbewerbern.

Der Pachtvertrag. Laufzeit, Verlängerungsoptionen, Indexierung, und vor allem: Wer trägt welche Instandhaltung? Zwei Objekte mit gleicher Rendite können sich hier deutlich unterscheiden.

Der Preis je Quadratmeter im Vergleich. Pflegeapartments werden als Kapitalanlage verkauft, nicht als Wohnraum – der Quadratmeterpreis liegt deshalb oft über dem örtlichen Wohnungsmarkt. Beim Wiederverkauf zählt aber wieder der Markt. Ein Aufschlag, den keine Substanz rechtfertigt, kostet Sie später.

• Fragen, die Sie stellen sollten:

• Wie lange läuft der Pachtvertrag noch, und wie oft ist er verlängerbar?
• Wie wird die Pacht angepasst – fest, oder an den Verbraucherpreisindex gekoppelt?
• Welche Instandhaltung trägt der Betreiber, welche ich?
• Wie ist die Auslastung des Hauses – und wie die Versorgungslage im Kreis?
• Wie viele Häuser betreibt das Unternehmen, seit wann, und wie ist seine Bilanz?
• Was kostet der Quadratmeter – und was kostet er im örtlichen Wohnungsmarkt?